Prop. 19 和我有关么？

在湾区很多住宅房门口，你经常会看到插着写有No on Prop.19的牌子。这个法案规定了哪些内容，为什么这么多人反对它，它的施行又会对我们产生哪些影响？今天我们就来聊一聊这个话题。

背景知识

Prop. 19法案全称叫做加州地税转移、免除及提高地税所产生的收入如何分配的修正案.（the Property Tax Transfers, Exemptions, and Revenue for Wildfire Agencies and Counties Amendment）主要对房产税产生影响。2020年11月3日，Prop 19仅以51%的得票率通过，取代了现行的Prop 13、Prop 58&193及Prop 60&90法案。

1. Propositions 58 and 193：法案则规定：业主的自住房，如果在直系家族成员之间转移，如配偶之间或者父母－子女、祖父母－嫡孙/女之间，就可以沿用原来的地税基数。在此基础上，如果原业主还有其它的不动产，比如出租房、度假屋、商业地产等等，继承时继承人仍可以享受一百万美元的携带额度。
2. Propositions 60 and 90：法案允许55岁以上的业主如果年龄大了对房子的地理位置要求变低的话，换房时允许带着原来的地税基数，而不用按照新购置物业的市场价值来计算。但有几个前提条件：1. 新买的物业价值不能比原物业价值高；2. 换房动作要在2年内完成；3. 这种携带转移一生只能用一次。Prop 60和90的唯一区别是，Prop 60是允许在同一个County里换房；Prop 90是换到不同County，只要换去的那个County也加入了这个Program。
3. Proposition 110：允许一些严重残疾的人士在满足一定条件的前提下，换房时可以带着原来的地税基数。

PROP. 19 的影响

带来的积极作用主要有以下三方面：

1. 可以享受携带原地税基数的人群，从55岁及以上的人群，扩大到残障人士、野火灾害受害人；
2. 符合以上条件的物业主，只要在加州境内换房，都可以携带原地税基数，没有限制新的County是否加入program；
3. 不再限制新购买的物业价值，新买的比原物业价值高了，也允许转移过去；
4. 原来的法案是一生只能用一次这种携带，但现在一生可以用3次。

举个例子，当你55岁退休后想置换房子，按照原法案，想要转移原来的地税基数会面临很多限制，但现在情况变了。假如你原先的房产税是按照$65.5万的购房价格缴纳的，今年卖出$100万，同时又购入$120万的新房，按照原有政策，你需要缴纳的房产税基数是$120万，按照1%计算也就是一年$1.2万；

但现在，你要缴纳房产税的基数低于你购入的新房价格，以前房子的价值可以被抵扣，新的房产税基数是： $655,000 + ($1,200,000-$1,000,000) = $855,000

每年付房产税 $855,000 *1% = $8,550，每年省税$120,00 - $8,550 = $3,450

负面影响：

法案的通过将会对继承父母或祖父母住房的子女产生很大影响。按照Prop 58&193的规定，配偶之间、父母－子女、祖父母－嫡孙/女之间继承自住房的话，原地税基数可以继承。但新通过的Prop 19规定，只有原自住房被继承后，继承人仍将其视为主要自住房屋 (principal residence)，才能继承原物业基数；否则，就要按照继承时的现金价值，重新评估物业基数。而其它种类的物业，如度假屋、出租屋、商业地产等，要传给继承人的话，继承人总共也只有一百万的地税基数继承额度。

这一改变将会影响很多家庭，尤其是那些经营自己家庭农场，并将其传承的农场主们。如果他们的子女不选择将农场作为自己的principal residence，那么他们的土地将会重新按照市场价估值，每年子女们都将担负更多的房产税。举个例子，一家农场原先的购买价是$30万（$500/亩，共计600亩土地)，每年的房产税是$3,500，如今的市场价是$600万（$10,000/arce），重新股价后，每年要交房产税为$7.2万，这笔税收支出会严重影响家庭农场的经营和维系。

那么有什么办法可以减少这一法案对我们的负面影响呢？

1.父母/祖父母把最贵的房产物业作为自住房，传承时继承人享受到的物业基数保留的利益可以最大；

2.在2021年2月16日之前，找到专业的遗产规划律师，做遗产规划和资产保护的针对性咨询，如设置信托基金；

3.尝试优化投资组合和房地产投资结构，减少地税更改可能带来的税务负担。